Gebruik van Cookies

Aareon gebruikt cookies om de werking van haar websites zo goed mogelijk aan te passen aan de wensen van haar bezoekers.
Wanneer u gebruikmaakt van de Aareon-websites, gaat u akkoord met het plaatsen van deze cookies.

logoAareon

Marenland

Magazine

Woongroep Marenland trotseert aardbevingen en uitdagingen

Een groot deel van het bezit van de Noord-oost Groningse corporatie Woongroep Marenland moet als gevolg van aardbevingschade worden hersteld en versterkt. Ondertussen vragen organisatieveranderingen veel aandacht van de corporatie. Een gesprek over een kleine corporatie in beweging.

Woongroep Marenland is gevestigd in Appingedam, tezamen met de stad Groningen één van de twee plaatsen met historische stadsrechten in de provincie. Een stad met dorpse gewoonten, terwijl de omliggende woondorpen worden geconfronteerd met krimp. Huizen komen leeg te staan, scholen sluiten de deuren. Het publiek trekt meer naar stedelijk gebied (waaronder Appingedam) en schoolgaande kinderen pakken de draad op in de nieuwe brede school, eens gebouwd door Woongroep Marenland, in tijden dat niet-DAEB nog een dankbare bijdrage was in het leefbaar houden van het werkgebied.

Familiecultuur

Henk Wakker is manager Bedrijfsvoering en projecten bij Woongroep Marenland, dat met ca. 2500 woningen vertegenwoordigd is in vier gemeenten in Noordoost-Groningen. “Er heerst hier echt een familiecultuur”, zegt Henk, die er zelf nu zes jaar werkt. Op de vraag of dat positief of negatief is, zegt hij: “Als je bedoelt dat je als familie samen de klus klaart, is dat positief. Maar een medaille heeft twee kanten. Als je bedoelt dat familie elkaar in bescherming neemt en de hand boven het hoofd houdt, dan is dat natuurlijk niet wenselijk en ook bij Woongroep Marenland niet aan de orde. Er is in het verleden gewerkt aan het verbeteren van onze dienstverlening en de verdere ontwikkeling van de medewerkers. Dit heeft van iedereen veel inzet, ondernemerschap en leiderschap gevraagd. Met de komende ontwikkelingen is er zeker geen sprake van rust, maar de aanwezigheid van de nodige veiligheid in de organisatie en veerkracht bij de medewerkers geeft vertrouwen voor de toekomst”.

Veilige plek

Ook Appingedam en de dorpen waar Marenland haar bezit heeft, kenmerken zich als een mooie en geliefde plek om te wonen. “Ondanks de schade door aardbevingen hebben we mooie architectuur, een hoge prijs/kwaliteit-verhouding en goede leefbaarheid. Natuurlijk heeft elke dorp of stad wel een plek waar je liever niet wilt wonen. Ook hier is dat het geval, maar zolang het beheersbaar is en de veiligheid niet in het geding is, dan doe je het als stad of dorp goed”.

Aarbevingschade

De schade door aardbevingen als gevolg van gaswinning door de NAM is voor Marenland aanzienlijk. Circa 20% van onze 2.500 woningen hebben te maken met schade. Al onze woningen dienen versterkt te worden. De dreiging van aardbevingen jaagt ook de krimp aan. Als een huurder zegt dat hij zijn kind niet meer in zijn bed wil laten slapen uit angst voor het instorten van het dak, wat zeg je dan als corporatie? Iedereen wil zich toch veilig voelen in zijn eigen huis? Naast deze zogenaamde gedragskant is er ook een concrete schadekant waar een versterkingsprogramma voor is opgesteld. Het versterken en verduurzamen is nog in ontwikkeling en de daarmee samenhangende investering overschrijdt de bouwkosten van een nieuwe woning. Met dit soort bedragen komt onherroepelijk ook de economische afweging aan de orde. Het vraagstuk is dus niet alleen wanneer verbeteren en versterken, maar ook wanneer slopen en nieuw bouwen. De koppelkant van dit vraagstuk raakt natuurlijk ook de krimp in deze regio. Maar stel dat het herstellen en versterken van een woning kan worden teruggebracht tot ‘slechts’ 50.000 euro, ga je dat bedrag dan verspijkeren als je de woning na drie jaar eigenlijk wilt slopen als gevolg van krimp? Misschien is het beter om dan direct de planologische indeling van dit woon- en werkgebied te veranderen. Kortom, we zitten allemaal nog in de “loopgraven” naar elkaar te loeren”.

Niet-DAEB

Ondanks de aardbevingschade heeft Marenland haar volkshuisvestelijke vermogen op orde. “We hebben als Marenland de laatste 10 jaar ca. 60 miljoen euro geïnvesteerd. We zeilen nu scherp aan de wind om onze volkshuisvestelijke bijdrage zo goed mogelijk te vervullen. Waar elke woningcorporatie in het verleden in meer of mindere mate een ontwikkelende ondernemer is geweest, geldt dat ook voor ons. Wij worden nu meer sociale volkshuisvester en minder ontwikkelaar. Toch denk ik dat de slinger wel weer terugkomt en dat corporaties weer in beperkte mate niet-DAEB projecten gaan doen. Als wij het niet doen, doet niemand het”.

TCO-kosten verlaagd

Marenland is er ondanks de onzekerheid in de vastgoedportefeuille in geslaagd de TCO(total cost of ownership)-kosten van de bedrijfsvoering te verlagen. “De TCO wordt afgemeten per woning, dus doordat ons bezit iets is toegenomen, nemen die kosten naar rato af. Maar ook de efficiency in de bedrijfsvoering heeft een duit in het zakje gedaan. Zo hebben we ons magazijn afgebouwd en gehalveerd, een nevenvestiging gesloten en een clean desk policy ingevoerd onder het motto: samen archiveren, samen opruimen. Het zijn kleine stapjes, maar wel allemaal in de goede richting”.

Henk Wakker en Jasper Tijsma
Henk Wakker en Jasper Tijsma

Tobias AX

Drie jaar geleden heeft Marenland ook de keuze voor Tobias AX gemaakt. “Gefaseerd, door eerst te kiezen voor Markt, in combinatie met het bestaande Tobias-systeem. Deze hybride-omgeving is eind vorig jaar vervangen door Tobias AX”.

Zelf doen

Als projectleider voor het migratietraject is Jasper Tijsma van Hoffman Krul & Partners ingehuurd. “Mijn rol was vooral om het de mensen zelf te laten doen”, zegt Jasper. “Dat is ook het credo van HKP, we zijn de begeleiders van het zelf doen. Met mijn ervaring in het begeleiden van ERP-implementaties heb ik de werkgroepen van A naar B geleid en ze behoed voor fouten. Het voordeel is dat de medewerkers zich zo volledig op de inhoud konden richten. Werd het ergens lastig of spannend, dan pakte ik dat op. Dat viel overigens reuze mee: we zijn in augustus 2015 gestart en in januari van dit jaar zijn we live gegaan. Het liep gelijk goed. De vijf werkgroep-leiders hadden aan één woord voldoende en konden het nieuwe systeem goed ‘verkopen’ aan hun achterban”.

Volgens Henk komt dat ook door het goed managen van verwachtingen. “Medewerkers wennen nu aan het systeem en de vaardigheden komen vanzelf terug”.

Betrokkenheid

Het succes van een soepele implementatie is volgens Jasper ook te danken aan het feit dat de projectlocatie elders was ondergebracht. “Medewerkers zijn echt even uit de dagelijkse werkomgeving weg. Ook de keuze voor Rapid Start, de standaard implementatiemethode van Aareon, heeft bijgedragen aan het binnen een kort tijdsbestek implementeren van Tobias AX. En natuurlijk de betrokkenheid van de Marenlanders. Door ze veel zelf te laten doen werd het echt hun eigen project”.

Tobias AX draait op servers in het datacentrum van Residenz ICT, een zusterorganisatie van Aareon. “We zijn volledig ‘hardware-loos’ en genieten van een goede performance van de programmatuur”, zegt Henk tevreden.

Verhuizing

Nu de bedrijfsvoering met Tobias AX wordt ondersteund, staat alweer het volgende project op stapel: de verhuizing naar een nieuwe locatie. “We betrekken een deel van het voormalige TNT-pand in de binnenstad van Appingedam. Hiermee geven we invulling aan ons ondernemingsplan, waarin we hebben beschreven hoe we ons werk beter, efficiënter en leuker willen doen. Intern hebben we onze ambities afgekort tot KIND, wat staat voor Kantoor, ICT, Nieuwe werken en Digitaliseren. We willen dat invullen op een manier die past bij onze familiecultuur. Wil een medewerker zijn werk op kantoor doen tussen 08.00 tot 16.30 uur, dan kan dat. Werkt iemand liever thuis, ook prima. Dat vertrouwen geven we onze medewerkers. Natuurlijk geldt voor iedereen wel resultaatgerichtheid, efficiënt werken en met de bijbehorende verantwoordelijkheden. Het is een verandertraject voor onze organisatie, waarbij we zoeken naar de balans om tijdens de verandering de winkel open te houden en iedereen mee te krijgen in het nieuwe werken. Ons motto sociaal, betrokken en betrouwbaar geldt niet alleen voor onze huurders, maar ook voor onze medewerkers”.

Grote veranderingen

Aardbevingen, de woningwet met zaken als DAEB/niet- DAEB, passend toewijzen en waarderen op marktwaarde en het verandertraject zijn drie grote veranderingen voor onze organisatie, vat Henk samen. “Maar met allerlei kleinere projecten komen we met gemak aan twintig projecten. We maken een reis met onze organisatie, soms piept en kraakt het, maar we gaan het wel redden. Door medewerkers in het 'hoe' te betrekken en door goed naar ze te luisteren creëer je draagvlak voor de noodzakelijke veranderingen. Je ziet dan dat medewerkers ook meer kunnen dragen. We gaan met onze medewerkerstevredenheid van een 8 naar een 7,5, dus we leveren wel wat in. Daar maken we ook geen geheim van en we zeggen het ook tegen elkaar. Soms maken we keuzes omdat het anders allemaal teveel wordt. Van de andere kant leer je ook veel tijdens de reis die je maakt. Dat maakt het werken bij Woongroep Marenland zo mooi”.

to top