Aareon en BDO Accountants & Adviseurs

Kun je iets vertellen over BDO Accountants & Adviseurs en de groei die jullie in afgelopen jaren hebben doorgemaakt?

BDO is al jaren betrokken bij woningcorporaties. In eerste instantie voornamelijk voor audit- en specialistische vragen. Later, door belangrijke ontwikkelingen zoals eerst de partiele en kort daarna de integrale belastingplicht voor de vennootschapsbelasting, werd de betrokkenheid van de belastingadviseurs intensiever. Deze belastingplicht zorgde voor veel vragen over hoe de belastingplicht te starten en wat dit exact inhield. Dit bracht ons als adviespartij een buitengewoon interessante tijd, waarbij we veel overlegden met de Belastingdienst en woningcorporaties en daarna werkten aan de implementatie. Woningcorporaties moesten een separate boekhouding opmaken om uiteindelijk tot een aangifte vennootschapsbelasting te komen. Dit alles was voor veel corporaties nieuw. Wij boden kennis en ‘handjes’ om tot een passende verwerking te komen, met oog voor kwaliteit en een persoonlijke benadering. Wij streven daarbij – tot op de dag van vandaag- altijd naar het gezamenlijk oplossen van vraagstukken en het uitwisselen van kennis, om elkaar zo (fiscaal) te leren begrijpen. Hierdoor begrijpen en verwerken corporaties de fiscale materie meer en meer zelf en brengen we de samenwerking gezamenlijk naar een hoger niveau. En daar zijn we best trots op! In ruim 10 jaar tijd zijn we gegroeid van een dienstverlening van circa 40 corporaties naar ruim 100 en zijn we daarmee uitgegroeid tot marktleider op audit- en fiscaal gebied.

Hoe zou je de samenwerking met Aareon en ons gemeenschappelijke doel willen typeren?

‘Kennis delen is goud waard’ of ‘samenwerken is versterken’. Beide wat mij betreft doeltreffend voor onze samenwerking. We zijn er allebei op gebrand om de sector te kunnen bedienen met ondersteunende oplossingen voor de belangrijkste uitdaging waar corporaties de komende jaren voor staan: realisatie van de sociale huisvesting. IT en fiscaliteit blijven lastige materie, maar zo lang we dat vertalen naar begrijpelijke en bruikbare mogelijkheden, dragen we figuurlijk ook ons steentje bij. Als we dus met elkaar kennis vanuit onze eigen expertises c.q. ervaringen delen, werken we slimmer én beter.

Kun je ons meenemen naar het begin van de VSO2 en aangeven wat het woningcorporaties gebracht heeft?

VSO2 was de opvolger van VSO1 en bijzonder was dat de inkt van de ondertekening van VSO1 nog maar nét droog was, en we alweer moesten werken aan VSO2. Dit omdat de belastingplicht met ingang van 1 januari 2008 integraal werd en er budgettaire motieven waren gevonden om tóch een stap verder te gaan. Dit was een bittere pil om te slikken, onder andere omdat er al veel werk was verricht om VSO1 te maken, begrijpen en verwerken. Maar zo werkt het nu eenmaal in wet- en regelgeving, een nieuwe gedachte kan veel veranderen.

VSO2 is primair bedoeld om de fiscale openingsbalans van de woningcorporaties in overleg te bepalen. Vanuit welke positie wordt er fiscaal gestart? Dit is gebruikelijk de waarde in het economisch verkeer van alles wat op de balans staat. In de kern vraagt dit om waarderingsexperts die al het bezit per 1 januari 2008 naar waarde inschatten, waar partijen het vervolgens over eens moeten zijn. Vanuit deze gedachte is VSO2 gestart om een waarde c.q. waarderingsmethodiek voor alle activa en passiva voor woningcorporaties te vinden. Zodoende is bijvoorbeeld 70% van de WOZ als waarde voor een sociale huurwoning ingesteld, net als vele andere waarderingsmethodieken. Bovendien zijn er voor de woningcorporatie specifieke elementen behandeld, zoals bijvoorbeeld projectontwikkeling, verkoop onder voorwaarden en krimp en afwaardering, ter verduidelijking voor de sector. Daarbij kennen de elementen op onderdelen voor de woningcorporaties gunstige regels, zoals de rekenregels voor gemengde projecten. VSO2 was derhalve een uitkomst van onderhandelingen op diverse gebieden die vooral duidelijkheid moest geven over de start van de belastingplicht (openingsbalans) en werking van bijzondere vraagstukken. Dat is naar mijn beleving ook veelal gelukt. Geen individuele benadering, maar voor het collectief. In dit kader is bij aanvang gesproken over realisatie van ‘best practices’ voor onderhoud vs verbetering, maar gedurende het traject rondom totstandkoming van VSO2 werd duidelijk dat de Belastingdienst dit niet zelf kon bieden. Dat bracht me op het idee om hier zelf in te willen voorzien door in de praktijk op te halen hoe de huidige werkwijze eruit ziet, om dit vervolgens te vertalen naar de fiscale verwerking conform de uitleg rondom bestaande wet- en regelgeving. Deels vanuit passie om moeilijke materie begrijpelijk te maken. Zodoende ontstond het BDO-memo Onderhoud vs verbetering die vandaag de dag nog elke dag als richtlijn wordt ingezet. Iets waar ik buitengewoon trots op ben.

Dit in het kader van belastingplicht, maar ik kan me je vraag goed voorstellen wat dit woningcorporaties heeft gebracht? Onder andere administratieve lasten, veel implementatie- en beheersingskosten en nu ook daadwerkelijk veel afdracht van vennootschapsbelasting, maar daarentegen hebben veel corporaties zich meer en meer fiscaal ontwikkeld en daarmee hun fiscale kennis verrijkt.

Waar staan we nu met de VSO2 en hoe zie jij de toekomst?

VSO2 is er nog steeds en biedt vooral duidelijkheid over de verwerking bij bijzondere trajecten zoals een gemengd project, afwaardering bij krimp of verkoop onder voorwaarden. In zulke situaties loont de VS02. Qua toekomst, en dan is altijd de vraag of er nog een wijziging komt qua belastingplicht voor de vennootschapsbelasting, verwacht ik hier persoonlijk niet veel. In het verleden zijn nog vragen gesteld of de belastingplicht moet worden gewijzigd, maar daar was geen enkele aanleiding voor. Overigens zijn zulke wijzigingen geen positieve, want er moet meestal iets ‘mis’ gaan waardoor aandacht en bijpassende maatregelen volgen. Hypothetisch gedacht zullen dus één of meerdere corporatie(s) technisch failliet moeten gaan vanwege onder andere alle betalingen aan belastingen. Laten we hopen dit geen werkelijkheid wordt, maar er moet in elk geval weer een nieuwe gedachte komen, gevoed uit gebeurtenissen rondom de woningcorporaties, die de situatie weer laat veranderen. Gezien de huidige werkwijze bij de corporaties rondom alle veranderingen in wet- en regelgeving, verwacht ik deze wijzigingen echter niet. De sector laat immers zien dat ze het (meer dan) aankan! Iedere verandering werd tot dusver opgepakt en eigen gemaakt, iets om op trots te zijn.

Waar liggen kansen voor woningcorporaties als gevolg van nieuwe fiscale wijzigingen en kun je deze toelichten?

De kansen liggen vooral in het goed vooruit kijken. Het verleden is voorbij en dient te worden geregistreerd en verantwoord in een aangifte vennootschapsbelasting. De toekomst is vele mate belangrijker. Hier liggen kansen, te weten: hoe ga je om met de verdere tariefsverlaging in de vennootschapsbelasting, welke afwaarderingen zijn er voorzienbaar, wat zijn mijn onderhoudslasten conform begroting en hoeveel rente wordt er nu beperkt en gereserveerd voor een ander jaar? Dit zijn vragen die bepalen welke taxplanning voor de corporatie mogelijk is. Bijvoorbeeld nu alvast een kostenpost verantwoorden tegen een tarief van 25% via een voorziening, waardoor de winst in een later jaar hoger is en belast wordt tegen een tarief van maximaal 21,7%. Of in enig jaar op basis van ‘goedkoopmansgebruik’ een winst of verlies verantwoorden waardoor een volgend jaar een hogere winst volgt met als gevolg meer renteaftrek en dus minder beperking door ATAD. Er is dus nog genoeg mogelijk, mits je maar goed vooruit kijkt en de juiste analyses maakt door bijvoorbeeld meerdere scenario’s te belichten.

Welke fiscale voordelen heeft het investeren in duurzaamheid en welke initiatieven neemt BDO zelf hierin?

Fiscaliteit is een middel en geen doel op zich. Dat geldt ook voor duurzaamheid. De opgave dat de huisvesting duurzamer moet zijn, staat voorop en fiscaal zijn er mogelijkheden om dit te faciliteren. Belangrijk daarbij is dat je weet dat er (fiscale) subsidies zijn en dat je deze tijdig inzichtelijk maakt en aanvraagt. Veelal geldt dat als je niet voldoet aan gestelde termijnen, je geen recht meer hebt op de middelen. Alertheid is dan ook cruciaal. Vanuit fiscaal oogpunt voorziet BDO hierin door haar klanten hierover (proactief) te adviseren. We zetten echter graag een stap extra en verkrijgen inzicht in diverse mogelijkheden. Zo hebben we een samenwerking die de huidige staat van woningen inzichtelijk maakt en rapporteert wat technisch mogelijk is en een kostenplaatje biedt. Je kunt hiermee analyses maken over wat nu gepast is in deze opgave. Je schept daarmee het strategisch kader dat een verantwoorde basis geeft voor de corporatie en haar gesprekspartners, zoals de gemeente. Gebruikelijk heeft men op hoofdlijnen in beeld, maar wij willen op deze wijze dieper en verder gaan.

Wat zou je Aareon adviseren om de activamodule “compliant” te houden aan de fiscale wijzigingen en regionale afspraken?

Niets is weerbarstiger dan fiscale wet- en regelgeving, alleen al door de dagelijkse jurisprudentie. Het is dan een hele opgave om dit bij te houden en daarmee de module up-to-date te houden. IT en fiscaliteit zijn twee compleet verschillende werelden, maar we kunnen elkaar vinden als we tijd steken in het elkaar begrijpen om dit vervolgens over te brengen richting de sector.

Welke ontwikkelingen kunnen woningcorporaties verwachten op het gebied van fiscale waardering en vpb?

De sector is bekend om de vele waardering rondom haar vastgoed: kostprijs minus afschrijvingen, lagere bedrijfswaarde, beleidswaarde, marktwaarde, etc. Vanuit fiscaal oogpunt is de marktwaarde buitengewoon interessant. Dit biedt mogelijkheden voor afwaarderingen en daardoor een verlaging van de belastbare winst met als gevolg dat de corporatie de nu niet te betalen vennootschapsbelasting voorlopig zelf kan benutten. Dit gaat doorgaans gemoeid met grote bedragen en dus grote effecten. Het is derhalve buitengewoon interessant of de marktwaarde fiscaal volledig aansluit bij de marktwaarde die in de commerciële jaarrekening wordt verwerkt of dat de beleidswaarde eigenlijk de echte marktwaarde moet zijn. Een vraag die nog onvoldoende beantwoord is. Het antwoord biedt in elk geval wel perspectief voor eerder genoemde taxplanning. We volgen graag de ontwikkeling en/of voeren het gesprek.