Cushman&Wakefield over de taxatie van corporatievastgoed

Maarten, je werkt als valuer/taxateur bij Cushman&Wakefield. Welke marktsegmenten bedienen jullie vanuit de afdeling Valuation?

Binnen de afdeling Valutions & Advisory zijn er drie teams: Residential, BOG en Specials. Vanuit deze teams bedienen wij alle markten waarbinnen er vraag is naar waarderingen van commercieel vastgoed. Zelf ben ik sinds 2016 werkzaam in het residential team. Hier werken wij met een team van circa 20 mensen aan taxatieopdrachten voor woningcorporaties, institutionele en particuliere beleggers.

Ervaar je vanuit jouw rol verschillen tussen werken voor de corporatiesector en de commerciële markt? Welke verschillen of overeenkomsten zie je?

De voornaamste verschillen tussen institutionele partijen en corporaties is de beschikbaarheid en vooral nauwkeurigheid van de basisgegevens. Waar beleggers meestal vanaf nul zijn begonnen met de opbouw van hun portefeuilles door middel van acquisities of nieuwbouw, hebben veel corporaties een groot deel van hun bezit verworven vanuit de brutering eind jaren negentig. Hierdoor zijn basisgegevens in veel gevallen niet compleet of is er onzekerheid over de nauwkeurigheid. Daarnaast worden bij de commerciële partijen de waarderingen intern voornamelijk gebruikt voor sturing van de portefeuille en extern voor het benchmarken met de concurrentie. Waar bij de corporatie juist veel meer wordt gekeken naar hun maatschappelijke verantwoordelijkheid.

Zijn er bijzonderheden of obstakels waar je in de praktijk tegenaan loopt bij de waardering van corporatiebezit?

Bij waarderingen voor de jaarrekening zijn corporaties al enkele jaren gebonden aan het handboek. Als taxateur geeft dit ons soms beperkingen doordat er maar een beperkt aantal vrijheidsgraden zijn. Daarnaast komt het regelmatig voor dat wij bij corporaties tegen complexindelingen aanlopen met grote verschillen tussen de afzonderlijke wooneenheden. Deze heterogeniteit op ligging, type, bouwjaar en oppervlaktes maakt het in de praktijk soms lastiger om tot een nauwkeurige marktwaarde te komen.

Heb jij tips of adviezen voor woningcorporaties voor de komende jaren met betrekking tot de waardering van de vastgoedportefeuille?

Voor veel corporaties zijn de jaarrekening trajecten een ‘moetje’ en gebeurt er na afloop van het traject dan vaak nog weinig met de resultaten. Terwijl het juist een uitstekend middel is voor sturing op de vastgoedportefeuille en daarmee voor het beleid van een woningcorporatie. Zeker in de komende jaren waarin verduurzaming en optimalisatie belangrijk vraagstukken worden, kunnen corporaties het verschil maken door de marktwaarde als sturingsmiddel te hanteren. Vanuit Cushman & Wakefield kunnen wij op deze manier ook veel meer toegevoegde waarde bieden als externe taxateurs.

Vanuit het handboek komen er steeds meer afslagen voor krimpgebieden en bevingsgebieden, met andere woorden grotere regionale waardecorrecties. Hoe zorgen jullie er voor dat jullie over goede regionale marktkennis beschikken?

Cushman & Wakefield is in Nederlands vertegenwoordigd door circa 550 professionals die vanuit 11 kantoren door heel Nederland werken. Hiermee zitten wij door het hele land dicht op de markt, kennen wij de belangrijkste spelers in deze markt en zijn wij betrokken bij de grotere en kleinere transacties, waaronder transacties in krimpgebieden. Wij hebben dan ook de nodige ervaring met de onderwerpen die spelen in deze regio’s, waaronder bijvoorbeeld ook de sloop van bestaande woningen.

Niemand kan in de toekomst kijken, maar toch zijn we benieuwd naar jouw visie op de toekomst.

In de komende jaren verwacht ik een grote ontwikkeling op het gebied van Automated Valuation Models (AVMs). Binnen Cushman & Wakefield zijn wij hier ook actief mee bezig en kunnen we steeds nauwkeuriger een marktwaarde vaststellen op basis van gebouw- en locatie-eigenschappen. Vooral bij woningcomplexen met een zeer homogeen karakter en waar veel vergelijkbare referenties voor zijn te vinden, kunnen we met het gebruik van een AVM een zeer betrouwbare marktwaarde bepalen. Voor residentieel vastgoed verwacht ik dan ook dat de rol van de taxateur in het proces de komende jaren aanzienlijk zal veranderen en nog meer adviserend zal worden.

Iedere markt is onderhevig aan verandering. Hoe ziet een portefeuillewaardering er over tien jaar uit volgens jou?

Binnen nu en tien jaar zullen marktwaardes sneller en nauwkeurig vastgesteld kunnen worden. De nadruk zal nog meer komen te liggen op de diepgang van waarderingen op complex- en VHE-niveau. AVMs zullen een voorzet geven op de input parameter als de leeg- en huurwaarde, rendementen en de best vergelijkbare referenties. Hierdoor ontstaat er voor taxateurs meer tijd om nauwkeuriger een vergelijk te maken tussen de referenties op de aspecten die niet door data vastgesteld kunnen worden.

In een groot deel van Nederland krijgen woningcorporaties de laatste jaren te maken met stijgende WOZ-waarden. Wat is jouw verwachting, blijft dit nog jaren doorgaan of verwacht je stabilisatie?

Als taxateur kijkje nooit in de toekomst, je kijkt alleen terug naar het recente verleden. Daaruit blijkt dat de prijs van een woning wordt overeengekomen op het moment dat vraag, aanbod en beschikbaarheid van geld met elkaar in evenwicht zijn. In Amsterdam zien we dat de groei van de verkoopprijzen aan het afzwakken is. In de rest van Nederland zien we nog wel een groei, maar ook hier is de verwachting dat deze groei in het komende jaar zal afvlakken. De verwachting is dan ook dat de WOZ-waarden nog wel verder zullen stijgen, maar niet met de grote sprongen die we de afgelopen jaren hebben gezien. De beschikbaarheid van geld en de betaalbaarheid van het aanbod staan namelijk onder druk doordat de woningprijzen al maar zijn gestegen en er te weinig nieuw aanbod komt.

Wat betreft de WOZ-waarde zien we dat deze laatste jaren steeds belangrijker begint te worden voor gemeenten, waterschappen en de belastingdienst ten behoeve van de heffing van verschillende belastingen. Maar ook voor corporaties en beleggers op de woningmarkt die voor het bepalen van de maximaal redelijke huur en verhuurdersheffing mede afhankelijk zijn van de WOZ-waarde. Ik verwacht dan ook dat in de aankomende jaren de nauwkeurigheid van WOZ-waardes op VHE-niveau zal toenemen en er door alle betrokken partijen kritischer naar gekeken zal worden.

Tot slot, in het afgelopen jaar heb je via onze klanten in Trace Waardering gewerkt. Wat is je ervaring en heb je het gevoel dat het bijdraagt aan een efficiënter en transparanter proces naar de jaarrekening?

Wij kijken vanuit Cushman & Wakefield positief terug op het werken met Trace Waardering. De gebruikersvriendelijkheid en overzichtelijkheid op zowel complex- als portefeuilleniveau bieden ons als taxateurs erg veel gemak en hebben de processen een stuk efficiënter gemaakt. De mogelijkheid om per complex op één scherm alle belangrijke parameters terug te vinden, maakt het niet alleen voor ons maar ook voor de opdrachtgevers en derden een stuk inzichtelijker en transparanter.