Rekenen aan (investeringen in) flexwoningen

10.000 van deze woningen moeten door corporaties worden neergezet, zo spraken Aedes, VNG en het ministerie van BZK eerder af. Ondanks deze afspraken worden tot op heden nog relatief weinig flexwoningen gebouwd. Zo blijkt uit een eerdere analyse door de Taskforce Nieuwbouw. Naast de beschikbaarheid van geschikte locaties blijkt de (financiële) businesscase in veel van de gevallen het knelpunt.

In dit artikel zoomen we in de op de businesscase van flexwoningen en de daarbij behorende uitdagingen. Ook schetsen we mogelijke oplossingen om te komen tot een juiste waardering en een gedegen investeringsafweging van flexwoningen.

Wat zijn flexwoningen?

Bij flexwoningen is allereerst sprake van flexibele woonoplossingen die relatief snel en goedkoop worden gerealiseerd. Omdat het om vooraf gefabriceerde modules gaat, kan in fabrieken efficiënt en zonder overlast worden gebouwd. Alleen de laatste afwerking van de woningen vindt plaats op de eindlocatie zelf. Daarnaast worden flexwoningen gekenmerkt door het tijdelijke karakter. Deze tijdelijkheid betreft de woningen zelf, de bewoning, of de locatie waarop de woning wordt geplaatst. In het laatste geval bijvoorbeeld doordat gemeenten geen toezeggingen doen over de toekomstige beschikbaarheid van locaties.

Hier zit dan ook de crux: doordat een flexwoning voor bepaalde (beperkte) tijd wordt geplaatst, is de exploitatiehorizon beperkt. In de regel is deze horizon vaak vijftien jaar, wat te kort is om de investering terug te verdienen.

Flexwoningen in het waarderingshandboek

Eind oktober 2022 is het definitieve concept van het geactualiseerde waarderingshandboek met prijspeil 31-12-2022 verschenen. De voornaamste wijzigingen in het handboek zijn het gevolg van de gewijzigde wetgeving:

1. De afschaffing van de verhuurdersheffing per 2023.
2. De verhoging van de overdrachtsbelasting voor beleggingsobjecten naar 10,4%.
3. De nieuwe regelgeving voor de huurverhoging (van gereguleerde en geliberaliseerde woningen) naar aanleiding van de buitengewone prijsinflatie in het jaar 2022.

Verder bevat het handboek nog een aantal methodologische wijzigingen, zoals de bepaling van de leegwaardestijging (voortaan op COROP40 + G4 niveau) en het onderscheid tussen gereguleerd/geliberaliseerd en zelfstandig/onzelfstandig bij het inrekenen van huurstijgingen.

Definitie in de vastgoedcategorie

Ten aanzien van flexwoningen is in het nieuwe waarderingshandboek de definitie flexwoningen toegevoegd als aparte vastgoedcategorie:

• Flexwoningen zijn met een eigen definitie in het handboek opgenomen die aansluit bij de definitie zoals geformuleerd in de uitvraag van de dVi 2021.
• De definitie van flexwoningen luidt: ‘Flexibele woningen zijn verplaatsbare woningen, niet zijnde woonwagens, die tijdelijk op een locatie worden geplaatst’.
• Flexwoningen vallen niet meer onder reguliere woongelegenheden. Modulaire en/of verplaatsbare woningen, voor zover sprake is van een onroerende zaak, zoals woonwagens, containerwoningen en tiny houses vallen hier overigens wel onder.
• Flexwoningen worden gecategoriseerd als ‘niet-reguliere woongelegenheden’.

Wat betekenen deze wijzigingen?

Op hoofdlijnen hebben deze wijzigingen twee consequenties:

1. Door deze categorisatie lopen flexwoningen mee in de materialiteitsgrens van vijf procent die ook al voor BOG, MOG en ZOG gold: Indien de huursom van niet-reguliere woningen, bedrijfsmatig, maatschappelijk en intramuraal zorgvastgoed tezamen meer dan vijf procent van de totale huursom omvat, óf van de DAEB tak óf van de niet-DAEB tak (afzonderlijk gemeten), is toepassing van de full versie met de inschakeling van een externe taxateur verplicht.
2. Omdat flexwoningen worden gecategoriseerd als niet-reguliere woongelegenheden, volgen ze andere spelregels voor de waardering dan reguliere woningen. Deze woningen kunnen en zullen in de praktijk niet één voor één worden uitgepond. Voor deze eenheden geldt daarom (in zowel de basis- als full waardering) uitsluitend het scenario doorexploiteren. In de praktijk leidt dit veelal tot een lagere waardering.

De wijzigingen in het waarderingshandboek hebben de uitdagingen ten aanzien van het rekenen aan flexwoningen daarmee niet opgelost. Met deze aanpassingen is hooguit bevestigd dat de specifieke kenmerken van flexwoningen (zaken als exploitatieduur, grondsituatie en eindwaarde) ervoor zorgen dat een kwalitatief goede basiswaardering niet mogelijk is.

Oplossing 1: alternatieve eindwaarde

Ten aanzien van de waarderingsronde geldt dat een ‘full waardering’ in ieder geval gedeeltelijk een oplossing is voor de onrealistische exploitatieperiode. In de basisversie wordt een oneindige exploitatieperiode verondersteld, terwijl deze in de praktijk voor flexwoningen veel lager ligt. Dit probleem op zichzelf kan niet opgelost worden via een full versie, maar de eindwaarde kan wel aangepast worden. Door een alternatieve eindwaarde te hanteren, kan de eindwaarde realistischer in beeld worden gebracht. De resulterende marktwaarde zal door deze aanpassing dichter in de buurt komen van de werkelijke waarde van de woning.

Oplossing 2: flexwoningen als productcategorie

Voor het afwegen van investeringen is het vooral van belang om flexwoningen als apart product te zien. Het feit dat het handboek de werkelijke situatie niet voldoende kan prognosticeren, mag geen reden zijn om niet in flexwoningen te investeren. De belangrijkste afweging voor wel of niet investeren vindt plaats op portefeuilleniveau. Door een sluitend financieel afwegingskader kan de financiële gezondheid op lange termijn worden geborgd, ook als individuele investeringsprojecten in belangrijke mate onrendabel zijn. Het bewaken van de financiële gezondheid gebeurt op portefeuilleniveau met behulp van een kwalitatief goede meerjarenbegroting (MJB) en een smart portefeuillestrategie. Wanneer we dit als uitgangspunt nemen, is het niet zozeer de doelstelling om individuele projecten financieel zo veel mogelijk te laten renderen. Het is vooral van belang dat niet (te veel) wordt afgeweken van de portefeuillestrategie en de MJB.

Niels Kornegoor - Finance Ideas