Jarenlang stond de marktwaarde centraal in de jaarrekening van woningcorporaties. Die waarde gaat uit van wat een marktpartij met het vastgoed zou kunnen doen: verkopen, huren optimaliseren en rendement maximaliseren. Voor corporaties sloot dat maar beperkt aan bij de werkelijkheid.
“Een corporatie verkoopt haar woningen niet zomaar en trekt huren niet op naar marktniveau,” zegt Huub. “Zij verhuurt door, houdt rekening met betaalbaarheid en voert beleid uit dat past bij haar maatschappelijke opdracht.” Daarom ontstond in de sector steeds nadrukkelijker de vraag waarom de marktwaarde nog zo’n prominente plek had in de jaarrekening. De uitkomst gaf volgens Huub vaak een beeld van financiële ruimte dat niet overeenkwam met de keuzes die corporaties daadwerkelijk kunnen en willen maken.
Met de beleidswaarde verandert het uitgangspunt. Niet de maximale marktpotentie staat centraal, maar het beleid van de corporatie zelf. Denk aan huurbeleid, onderhoud, organisatiekosten, investeringen en de langjarige exploitatie van woningen.
Daarmee komt de jaarrekening dichter bij de meerjarenbegroting en de interne sturing. Dat is volgens Huub een belangrijk voordeel. “De dPi werkte in feite al veel meer vanuit de beleidsmatige uitgangspunten van corporaties. Door ook de jaarrekening daarop aan te laten sluiten, ontstaat meer samenhang tussen sturing en verantwoording.”
De beleidswaarde maakt zichtbaar welke financiële gevolgen beleidskeuzes hebben. Dat geldt bijvoorbeeld voor betaalbaarheid, beschikbaarheid, verduurzaming en onderhoud. Juist daardoor wordt de waardering relevanter voor bestuur, toezicht en externe verantwoording.
Een belangrijke aanleiding voor de stelselwijziging is het verminderen van administratieve lasten. De marktwaarde vroeg om complexe berekeningen, externe taxaties en veel afstemming. Voor veel corporaties stond die inspanning niet in verhouding tot het gebruik van de uitkomsten. De beleidswaarde kan meer intern worden opgebouwd, op basis van gegevens die corporaties ook voor hun eigen sturing nodig hebben. Dat betekent niet dat de berekening vrijblijvend wordt. De onderbouwing moet aantoonbaar blijven, zeker omdat de vastgoedwaardering een belangrijke post in de jaarrekening is.
“De accountant zal blijven kijken naar de aannames en onderbouwing,” zegt Huub. “Bijvoorbeeld of onderhoudskosten passen binnen een redelijke bandbreedte en hoe afwijkingen worden verklaard.”
Daarmee verschuift de aandacht: minder nadruk op externe taxaties, meer nadruk op de kwaliteit van interne data, beleidsuitgangspunten en documentatie.
Een van de meest inhoudelijke effecten zit in de onderhoudsbegroting. Corporaties moeten verder vooruitkijken en onderhoud over een langere periode meenemen. Dat vraagt om inzicht in de technische staat van het bezit, de onderhoudscyclus en de kostenontwikkeling. Volgens Huub is dat niet alleen een verplichting, maar ook een nuttige bijvangst. “Net zoals de marktwaarde eerder heeft bijgedragen aan betere vastgoeddata, kan de beleidswaarde bijdragen aan beter inzicht in onderhoud.”
Die verdieping is nodig. De afgelopen jaren zijn onderhoudskosten sterk opgelopen. Corporaties moeten beter kunnen verklaren waardoor dat komt: hogere bouwkosten, kwaliteitskeuzes, verduurzaming, andere inschattingen of een combinatie daarvan. De beleidswaarde maakt de financiële effecten van die keuzes zichtbaarder.
Dat kan ook leiden tot scherpere afwegingen. “Niet alles kan onbeperkt doorgaan,” zegt Huub. “Corporaties zullen bewuster moeten bepalen welk onderhoud nodig is, wat doelmatig is en wat financieel haalbaar blijft.”
De overgang naar beleidswaarde staat niet op zichzelf. In het traject wordt ook gekeken naar andere onderdelen van verslaggeving en verantwoording, zoals de presentatie van de winst-en-verliesrekening en de aansluiting tussen verschillende rapportages.
Volgens Huub is het verstandig om meerdere verbeteringen tegelijk door te voeren. “De insteek is: maak waar mogelijk in één keer schoon schip. Voorkom dat de sector ieder jaar opnieuw met losse wijzigingen wordt geconfronteerd.” Dat vraagt samenwerking tussen betrokken partijen, waaronder het ministerie, toezichthouders, Waarborgfonds Sociale Woningbouw, accountants, corporaties en softwareleveranciers. Juist die afstemming is belangrijk om definities, modellen en controles goed op elkaar te laten aansluiten.
Voor corporaties ligt de belangrijkste opgave in de voorbereiding. Huub adviseert om niet te wachten tot de jaarrekening moet worden opgesteld. “Begin tijdig. Je kunt nu al oefenen met het nieuwe model en bekijken wat de wijziging betekent voor je cijfers, je toelichtingen en je interne processen.”
Daarbij gaat het niet alleen om de berekening zelf. Corporaties moeten ook nadenken over de vastlegging van uitgangspunten, de aansluiting met de meerjarenbegroting, de rol van onderhoudspartners en de controleerbaarheid van de data. Vroegtijdige afstemming met de accountant helpt om discussie tijdens de jaarrekeningcontrole te voorkomen. “Als je vooraf al duidelijk hebt welke aannames je gebruikt en hoe je die onderbouwt, voorkom je dat alles op het laatste moment samenkomt.”
De stelselwijziging vraagt inspanning, maar kan corporaties ook helpen om betere gesprekken te voeren over hun financiële koers. De beleidswaarde maakt duidelijker wat beleidskeuzes betekenen voor de langjarige financiële positie.
Daarmee wordt de jaarrekening minder een technisch verantwoordingsdocument en meer een logisch verlengstuk van de manier waarop corporaties sturen. Voor bestuurders, toezichthouders en stakeholders ontstaat zo een herkenbaarder beeld van de werkelijkheid.
Huub vat het kernachtig samen: “De beleidswaarde sluit beter aan op wat corporaties daadwerkelijk doen: woningen langdurig beschikbaar houden, betaalbaar verhuren en onderhouden vanuit hun maatschappelijke opdracht.”
Wist jij dat meer dan 40 corporaties de beleidswaarde berekenen in Assets & Treasury en daarmee vanuit één applicatie ook de meerjarenbegroting en dPi aanleveren? Dit najaar zal uiteraard ook de nieuwe beleidswaarde binnen Assets & Treasury beschikbaar komen. Wil je hier meer over weten? Neem dan vrijblijvend contact met ons op.